Размер предельной стоимости капитального ремонта как регулятор комплексности и качества ремонтов. Определяем стоимость капитального, текущего ремонта или реконструкции Кто повышает тариф и где узнать, изменился ли он

Российские регионы будут рассчитывать предельную стоимость капитального ремонта многоквартирных домов с помощью единой методики, пишет "Российская газета" .

Проблема некачественного капремонта решена?

Такой приказ на днях утвердил федеральный минстрой. Документ призван нивелировать ситуации, когда одни и те же ремонтные работы в разных субъектах РФ различаются в цене в несколько раз. Эксперты не исключают, что общий подход в составлении смет позволит в каких-то регионах, где раньше жили "на широкую ногу", сэкономить бюджетные деньги. И наоборот, повысить качество работ там, где их стоимость раньше занижали.

Однако вопрос, где взять дополнительные средства на качественные капремонты, в субъектах Северо-Западного федерального округа остается открытым. Не во всех областях и республиках власти готовы направлять на эти цели деньги региональных бюджетов, и не везде жители смогут оплачивать взносы в случае повышения тарифов.

Делите на тридцать

Размер предельной стоимости капитальных ремонтов определяют в субъектах РФ. По итогам государственных торгов эта цифра может уменьшиться, если кто-то из подрядчиков будет готов выполнить работы за меньшее вознаграждение. Раньше, как отмечают в федеральном минстрое, регионы использовали разные методики определения начальной цены контракта на проведение капитального ремонта. В результате показатели существенно различались даже в пределах одного федерального округа.

Так, Центр независимого мониторинга исполнения указов президента РФ "Народная экспертиза" опубликовал сборник средней стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах в субъектах РФ. В его основу легли региональные отчеты, которые федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ предоставил Общероссийскому народному фронту. В документ включили основные виды работ, проводимые в рамках капремонта с начала 2014 года по середину 2016-го.

Выяснилось, к примеру, что ремонт подвальных помещений в Санкт-Петербурге стоит 1726 рублей на один квадратный метр общей площади МКД. В Архангельской области эти же работы обходятся в 56 рублей, то есть в 30 раз дешевле.

Стоимость ремонта фасада в пределах СЗФО различается в десять раз, от 215 рублей на один квадрат общей площади дома в Псковской области до двух тысяч рублей в Калининградской области. Разумеется, итоговая цифра зависит от множества факторов: дороговизны или дешевизны стройматериалов и рабочей силы в регионе, сохранности дома и так далее.

Но нельзя исключать и ситуации, когда подрядчикам недоплачивают или переплачивают из-за разных подходов к определению стоимости работ. Чтобы этого не происходило впредь, минстрой рекомендовал властям использовать для определения предельной цены контракта типологию домов, расположенных в регионе.

За основу типологии, как отмечают в министерстве, можно принять период постройки, конструктивную схему, материал стен МКД. А также кон-струкцию и покрытие крыши, тип фундамента, отделку фасада, степень оснащенности здания инженерным оборудованием, его этажность.

Допускаются и другие критерии, характерные для объектов жилищного фонда конкретного региона.

Подобную методологию и раньше использовали в Санкт-Петербурге, здесь определили несколько типов жилых зданий и предельную стоимость различных видов ремонтных работ для каждого из типов МКД, - рассуждает доктор экономических наук, профессор кафедры государственного и территориального управления Санкт-Петербургского государственного экономического университета Вадим Чекалин. - Подход мне кажется верным и логичным, поскольку теперь все регионы получат готовый инструмент расчета и возможность учитывать специфику отдельных территорий. Однако как эта система будет функционировать на практике, мы сможем увидеть только через несколько месяцев. И многое, конечно, будет зависеть от выделенных типов зданий и конкретных критериев, которые заложат в методику власти на местах.

Если дом - памятник

Подводные камни могут быть связаны с ремонтом многоквартирных домов, которые являются объектами культурного наследия, предполагает руководитель псковского общественного объединения "Управа в ЖКХ" Сергей Елизаров. Новая методика содержит от-дельную типологию для таких МКД - подход был разработан совместно с федеральным министерством культуры.

Однако стоимость проектных и ремонтных работ по домам-памятникам значительно превышает стоимость аналогичных работ по другим жилым домам, - поясняет Сергей Елизаров. - Поэтому у многих подобных зданий пока впереди вообще нет каких-либо ремонтных перспектив, региональные власти сознательно не включают их в программу капитального ремонта. Представители псковского оператора подсчитали, что взносы на капремонт по всем домам должны достигать 30 рублей с квадратного метра в месяц, чтобы покрыть необходимые затраты. Для сравнения, сейчас ежемесячная плата в домах, оборудованных лифтами, составляет в нашем регионе 7,21 рубля на квадратный метр общей площади, в МКД без лифтов - 6,18 рубля.

Если благодаря новой методике начальная стоимость капремонта домов-памятников увеличится, у зданий будет еще меньше шансов попасть в программу. Сейчас в Псковской области даже обсуждают законодательную инициативу: существенно повысить величину взносов для жильцов МКД, которые являются объектами культурного наследия.

Речь идет практически о 16 рублях с квадратного метра в месяц, - продолжает Сергей Елизаров. - Решение должны принимать депутаты регионального парламента. Но очевидно, что жильцы домов-памятников, многие из которых относятся к малообеспеченным категориям населения, просто не справятся с уплатой взносов по такому тарифу.

Как считает Вадим Чекалин, дополнительные финансовые обязательства, связанные с капитальным ремонтом объектов культурного наследия, ни в коем случае нельзя перекладывать на плечи жильцов.

Власти должны попытаться изыскать средства в региональном бюджете, попросить помощи у федерального центра, предоставить первые этажи домов предпринимателям на льготных условиях в обмен на ремонтные обязательства. Но не решать эту проблему за счет собственников квартир, - развивает тему Вадим Чекалин.

Недосмотрели

При этом низкое качество ремонтных работ далеко не всегда связано с заниженной начальной стоимостью контрактов. Главная причина, по мнению Сергея Елизарова, заключается в недостаточном контроле над деятельностью подрядчиков.

Недавно в Пскове был случай, когда смету составили неправильно, и денег, которые выделили на капительный ремонт всего дома, хватило только на половину работ. Но это скорее исключение, чем правило, - поясняет руководитель псковского общественного объединения. - Практика показывает, что подрядчики охотно берутся за контракты в рамках программы капремонта, что они могут исполнять свои обязательства добросовестно и получать при этом прибыль. Но здесь нужна заинтересованность как со стороны ответственных чиновников, которые должны реально выезжать на ремонтируемый объект, а не довольствоваться бумажными отчетами, так и со стороны жильцов домов. В частности, в преддверье капремонта очень важно создать совет дома, если это не было сделано раньше, и выбрать из числа жильцов уполномоченного, который будет контролировать ход работ. Если эти условия соблюдаются, строители куда более ответственно относятся к своим обязанностям, а нарушений выявляется гораздо меньше.

Проблемы, связанные с недостаточным контролем, актуальны не только для Псковской области. В Новгородской области прокуратура потребовала рассмотреть вопрос о несоответ-ствии занимаемой должности руководителя регионального фонда капремонта и привлечь к строгой дисциплинарной ответственности некоторых других работников оператора. Причина - многочисленные нарушения законодательства, выявленные в работе фонда в ходе прокурорской проверки. Речь идет, в частности, и об отсутствии контроля над исполнением ремонтных работ.

Как следствие, некоторые дома подрядчики отремонтировали с нарушением сроков, - делится информацией старший помощник прокурора Новгород-ской области Елена Баркане. - Это создало угрозу срыва реализации региональной программы капитального ремонта МКД.

Что касается необоснованно высокой начальной стоимости контрактов, с этим явлением, безусловно, необходимо бороться. Но важно не впадать в крайности, не забывать про дополнительные расходы, связанные с северным статусом территорий, историческим статусом домов и так далее, подчеркивает Вадим Чекалин.

Экономия не должна быть связана с выбором самых дешевых материалов или отказом от каких-то важных промежуточных работ, - добавляет Сергей Елизаров.

Расскажите об этом своим друзьям!

ПУБЛИКАЦИИ ДЛЯ ТЕХ, КТО ПОНИМАЕТ: НЕ ВСЕ ТАК ПРОСТО! Последние новости Наша история Судьбы людские Наша почта, наши споры ПУБЛИКАЦИИ, ОСОБЕННО ПОПУЛЯРНЫЕ СРЕДИ НАШИХ ЧИТАТЕЛЕЙ

ПУБЛИКАЦИИ ДЛЯ ТЕХ, КТО СЛЕДИТ ЗА ДОХОДАМИ И РАСХОДАМИ

На грани срыва оказался в Железногорске, что в Красноярском крае, план капитального ремонта 92 жилых домов. Все конкурсы на проведение работ закончились ничем, не поступило ни одной заявки ни от местных, ни от сторонних подрядных организаций. Руководители компаний заявили, что им невыгодно участвовать в торгах. "Предлагаемые условия могут привести к убыткам, ведь в сметах на 2017 год заложены расценки двухлетней давности", - пояснил представитель администрации Железногорска.

Подобная ситуация типична и для других территорий. Из-за заниженной стоимости работ сбились с ног в поисках подрядчиков, пожаловался глава комитета по ЖКХ Заксобрания Красноярского края Алексей Кулеш. Есть и другие примеры, когда, чтобы выиграть конкурс на проведение работ по капремонту, подрядчики хитрят, искусственно занижая стоимость работ. Выиграв торги, пытаются уложиться в заявленную смету за счет снижения качества и использования материалов низкого качества. В результате, например, в Омской области некоторые дома стояли без крыш по 5-6 месяцев. А в доме по улице 50 лет Профсоюзов в Омске после неудачного капремонта кровли появился грибок и стал рушиться фасад здания.

В начале октября Минстрой России утвердил правила определения стоимости капремонта, которые должны снять многие проблемы в регионах. По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня, этот документ позволит избежать перекосов в стоимости одних и тех же работ в разных регионах. Правила должны, по сути, унифицировать расценки работ и материалов, используемых при капремонте. "Мы провели анализ расчета предельных расценок в регионах, выяснилось, что регионы формируют ее по-разному. Мы дали территориям единообразную методологию определения стоимости", - сообщил министр.

Предельная стоимость - это максимально возможная цена работ по каждому из видов капремонта (фасад, кровля, лифт, фундамент и т.д.), на оплату которых региональным оператором могут быть потрачены взносы собственников, рассказали "РГ" в минстрое. При этом стоимость договора с подрядчиком по капремонту не может превышать установленную максимальную планку. Методика содержит рекомендации по "набору" затрат, которые могут быть включены в смету при проведении капремонта, туда вошли, к примеру, стоимость трудозатрат рабочих-строителей, цена материалов, изделий и конструкций, накладные расходы, сметная прибыль и даже учтено зимнее удорожание и НДС. Причем все расценки по предельной стоимости работ устанавливаются субъектами РФ, сообщили в ведомстве.

Инспекторы "ЖКХ Контроль" назвали "РГ" регионы, где программы по капремонту не будут выполнены никогда

Изменит ли это сложившуюся ситуацию в регионах с проведением капремонта, вопрос. Ведь известно, что при проведении конкурса определяющим являются сроки выполнения и низкие цены. Как результат - ремонтом занимаются порой никому не известные компании, которые не имеют своей материально-технической базы и оборотных средств, к тому же испытывают недостаток в квалифицированных специалистах.

"Строительный рынок Архангельской области не в состоянии удовлетворить спрос на капитальные ремонты в достаточном объеме", - рассказал "РГ" директор Фонда капремонта Архангельской области Александр Бараев. Большинство представителей строительных компаний региона заявляют о том, что реальная ситуация на объекте и то, что описано в сметах, - две разные вещи.

Сейчас муниципальные образования и управляющие компании должны готовить акты готовности домов, на основании которых составляется дефектная ведомость, по которой работает подрядчик, - рассказывает директор одной из архангельских фирм Алексей Смирнов. - В итоге, выходя на объект, мы видим совершенно другую картину - проектно-сметная документация сделана неграмотно, стройматериалы нужны другие, а сам дом не подготовлен к работам.

На Ставрополье одна из частых жалоб - не хватает средств на проведение капитального ремонта из-за того, что жители не платят взносы. По этой причине план по капремонту в прошлом году был практически сорван. Однако, как сообщила "РГ" исполнительный директор "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева, с собираемостью платежей за капремонт сейчас как раз все в порядке - она превышает 85 процентов. И проблема, на ее взгляд, в другом - в том, что взносы установлены ниже себестоимости. "Серьезное беспокойство вызывает реализация программы по капремонту в Краснодарском крае, где взносы с граждан собирают, но фактически их не тратят. Деньги лежат мертвым грузом и обесцениваются", - сообщила "РГ" Светлана Разворотнева.

"Руководитель автономного учреждения", 2011, N 9

В любом автономном учреждении время от времени возникает необходимость провести капитальный или текущий ремонт, реконструкцию. Методика ценообразования в каждом из этих случаев различна, поэтому перед тем как оценивать первоначальную стоимость ремонтных работ, руководители должны четко представлять, к какому виду их следует отнести. Здесь и возникают трудности.

Вид работ

Определения различных видов ремонта и реконструкции даются в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденном Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение).

Как следует из Приложения 1 к Положению, реконструкция - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности либо его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Капитальным является ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ по поддержанию эксплуатационных показателей здания. Согласно п. 4.1 Положения он предназначен для поддержания возможности эффективной эксплуатации здания или иного объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). В состав текущего ремонта включаются все виды штукатурно-малярных работ, замена отдельных участков покрытия полов, а также смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.) (Приложение 7 к Положению).

При сопоставлении понятий капитального ремонта и реконструкции следует обратить внимание на два важных момента.

Во-первых, и при капремонте, и при реконструкции могут изменяться эксплуатационные показатели здания. Разница только в масштабе улучшений. При капитальном ремонте производится замена конструктивных элементов и попутно могут быть улучшены их показатели. Такое улучшение - побочный и необязательный эффект ремонта. При реконструкции улучшение эксплуатационных показателей - главная цель производимых затрат. Здесь основные характеристики здания должны улучшиться в любом случае.

Во-вторых, перечни строительных работ , которые могут проводиться в рамках капитального ремонта и реконструкции, пересекаются . Одни и те же работы могут в одном случае быть частью ремонта, в другом - реконструкции. Каждый раз необходимо оценивать конкретный результат проведенных мероприятий - произошло ли улучшение основных эксплуатационных показателей здания (помещения).

В Приложении 9 к Положению приведен примерный перечень работ по капитальному ремонту в зданиях жилого, коммунального и социально-культурного назначения. Он включает в себя, в частности:

подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям;
создание систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
работы по утеплению и шумоизоляции зданий.

Кроме того, капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п. 5.1 Положения).

Таким образом, перепланировка, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, установка различных сигнализаций хотя и являются работами по модернизации здания, но могут быть проведены в рамках капитального ремонта. В то же время подобные работы могут проводиться и в рамках реконструкции.

Согласно п. 5.3 Положения при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Наиболее ярко проиллюстрировать разницу между реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом можно на примере ремонтных работ по замене стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации в строении высотой более одного этажа.

Если требуется демонтировать металлические или чугунные трубы стояков и заменить их металлопластиковыми или полипропиленовыми аналогами без расширения отверстий в перекрытиях и значительных изменений в метраже труб - эти работы относятся к текущему ремонту.

При необходимости увеличить количество стояков (возросло число посетителей, вследствие чего потребовались дополнительные санитарные узлы), то есть произвести улучшение эксплуатационных показателей, работы нужно трактовать как реконструкцию.

Если демонтаж или монтаж системы горячего и холодного водоснабжения невозможен без полного или частичного разбора перекрытия, даже без улучшения эксплуатационных характеристик данные работы будут отнесены к капитальному ремонту.

Объем работ или объем финансирования?

Определение вида работ (текущего, капитального ремонта или реконструкции) предваряется этапом, без которого нельзя обойтись, - составлением технического задания и проектной документации на отдельные их виды (проект на электрические работы, вентиляционные работы и др.). Техзадание можно составлять двумя способами:

исходя из объемов работ;
исходя из объемов финансирования - как собственного, так и бюджетного (другими словами, ориентируясь на максимальный объем "ремонтного портфеля").

То есть при составлении технического задания руководителю нужно принять решение: что первично - объемы работ или деньги? От этого будет зависеть и конечный результат ремонта, и детали взаимодействия с подрядчиком.

Предположим, руководитель учреждения посчитал целесообразным отремонтировать часть помещений без глобальной перепланировки. На составление проекта денег не выделялось, поэтому сотрудники учреждения ограничились тем, что выписали перечень возможных работ по каждому помещению и пригласили бригадиров двух независимых строительных бригад. При обсуждении стоимости старший мастер первой бригады, ориентированный на расчет исходя из объема работ, скажет, что один квадратный метр ремонтных работ "под ключ" без учета стоимости материалов оценивается в 100 долл. (плюс-минус 10%). Начальник второй бригады, ориентированный на объем финансирования, попросит у руководителя план БТИ, список работ и через два-три дня представит расчет, составленный на пяти листах. В нем каждый пункт списка работ будет представлен в виде произведения объема работ и единичной расценки стоимости каждого их вида. Например : снятие линолеума 100 кв. м x 30 руб. = 3000 руб., изготовление стяжки 100 кв. м x 250 руб. = 25 000 руб. и т.д.

Если руководитель учреждения посчитает приоритетным объем работ, процесс ремонта будет следующим: сначала будет выполнен на 100% (во всех ремонтируемых помещениях) один или несколько видов работ, например приведены в надлежащий вид все полы и стены. А вот, допустим, потолки и двери придется отложить на следующий раз. Если же главным оказался объем средств, будет полностью отремонтирована часть помещений (та, на которую хватит денег), например все санитарные узлы, коридор и два кабинета, а остальные комнаты будут оставлены на потом.

Сметная стоимость подрядных работ

Другим важным этапом проведения любых ремонтно-строительных работ является составление проектно-сметной документации , когда определяется стоимость ремонта или реконструкции.

Основным инструментом для определения цены объектов в строительстве, будь то текущий, капитальный ремонт или реконструкция, является единичная расценка (стоимость) отдельного вида строительно-монтажных работ, совокупности элементарных технологических операций или отдельного элемента сооружения. Единичные расценки включают в себя только прямые затраты.

Единичные расценки могут быть нормативными или индивидуальными. Первые, как правило, применяются на крупных объектах, сооружаемых с использованием нетрадиционных строительных технологий или механизмов, или в тех случаях, когда большинство строительных материалов изготавливается непосредственно на строительной площадке. Вторые разрабатывает и устанавливает ФГУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (ФЦЦС).

Наиболее распространенными методами установления цены ремонтно-строительных работ являются ресурсный и базисно-индексный методы расчетов . Для определения сметной стоимости подрядных работ этими методами необходимо иметь следующие данные:

Перечень материалов, изделий и конструкций, необходимых для ремонта или реконструкции.
Данные о потребности в строительных машинах и механизмах, необходимых для проведения работ на объекте.
Данные об объемах работ и затратах труда по профессиям.
Сведения о стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом затрат на их доставку на объект.
Сведения о стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов.
Сведения о стоимости человеко-часа по профессиям.
Затраты подрядчика на организацию, управление и обслуживание строительного производства.
Нормативная прибыль, которую планирует получить подрядчик.

Конечно, такой расчет может составить только профессиональный сметчик. Но руководитель учреждения-заказчика должен помнить одно правило: при любом расчете установление максимального уровня накладных расходов, а также увеличение стоимости объекта за счет стесненности и прочих повышающих коэффициентов допускаются только при проведении реконструкции, реже капитального ремонта. При проведении текущего ремонта применение максимально возможных строительных коэффициентов недопустимо , их предельный уровень должен составлять 60 - 70% коэффициентов, применяемых при реконструкции или капитальном ремонте. Иными словами, если объект согласно сметной документации ремонтируется капитально, его условная стоимость составляет 100 руб. Если же сметная документация на тот же объем работ подготовлена как текущий ремонт объекта, его условная стоимость должна быть равна 60 - 70 руб.

Именно для того, чтобы руководителей автономных учреждений не вводили в заблуждение в ситуациях, когда замена двух дверей и напольного покрытия трактуется как капитальный ремонт со всеми максимальными надбавками, автор так скрупулезно подчеркивал разницу между капитальным, текущим ремонтом и реконструкцией.

К сожалению, это единственный нюанс, который позволит неспециалистам в области строительства проконтролировать правильность определения сметной стоимости, рассчитанной с помощью ресурсного или базисно-индексного метода на основании территориальных единичных расценок, и сэкономить средства. Поэтому предложим альтернативный вариант расчета.

Метод "потолочной переменной"

Автор, строитель с многолетним стажем, разработал собственный метод определения приблизительной стоимости ремонтно-строительных работ. Здесь не потребуется специальных знаний, а сам метод ненаучный, зато действенный. Назовем его методом "потолочной переменной ". С помощью этого метода можно определить числовое значение уровня этой "переменной" и, умножив ее на количество квадратных метров ремонтируемого объекта, получить приблизительную стоимость ремонта. Подчеркнем, что данный метод не подходит для крупномасштабных строительных работ (таких как реконструкция), но при проведении текущего, а иногда даже капитального ремонта им стоит воспользоваться, чтобы уже на стадии планирования оценить примерные затраты.

Предположим, что учреждению нужно отремонтировать коридор длиной 25 м, шириной 4 м и высотой 3 м, в который выходят десять дверей кабинетов. Кроме того, в коридор можно попасть через распашные двери, с двух сторон выходящие на основную и резервную лестницы. На данном объекте следует выполнить следующие работы:

Снять старое напольное покрытие (линолеум) - 100 кв. м.
Залить стяжку толщиной от 10 до 30 мм <1> - 100 кв. м.
Уложить на пол керамогранит - 100 кв. м.
Заменить двери - 12 шт., из них 10 шт. стандартных, 2 шт. распашные.
Зашпатлевать и покрасить стены - 150 кв. м.
Установить кассетный подвесной потолок из минерального волокна - 100 кв. м.
Установить растровые светильники - 20 шт.
Смонтировать новую электропроводку - 200 м.
Установить плинтус - 45 пог. м.
Установить выключатели - 5 шт.

<1> Толщина стяжки в разных местах коридора различна, так как базовый пол имеет неровности.

Первое правило, которое стоит взять на вооружение: при отделочных работах соотношение стоимости материалов к стоимости самих работ - приблизительно 2 к 1, то есть при условной стоимости материалов 100 руб. условная цена работ со всеми накладными расходами составит 50 руб. плюс 3 руб. на транспортные расходы (3% стоимости материалов).

Второе правило. У любого помещения имеются три основных компонента - стены, полы и потолки. Кроме того, в зависимости от профиля помещений в них есть "набор" дополнительных элементов - окон, дверей, вентиляции, сантехники, электрики, изоляции. Каждый из основных и вспомогательных параметров помещения имеет свой удельный вес в стоимости работ. Он приведен в таблице, составленной на основании практического опыта автора.

Теперь приступим к расчету.

В настоящий момент один квадратный метр комплексного ремонта (без материалов) в городе-миллионнике стоит порядка 1800 руб. Следовательно, стоимость материалов для ремонта этого квадратного метра составляет 3600 руб. Общая стоимость ремонта квадратного метра - 5400 руб. Это и есть базовая ставка "потолочной переменной" при удельном весе выполненных работ 100%. Если бы в примере с ремонтом коридора нужно было выполнять все вышеперечисленные виды отделочных работ, общая сумма затрат составила бы 540 тыс. руб.

Теперь проанализируем реальные условия нашего примера. На основании технического задания учреждение ремонтирует полы, стены, потолки, электрику и двери. Строку "Прочие компоненты" автор рекомендует включать в любую смету, поскольку непредвиденные расходы могут возникать практически при каждом ремонте. Учреждению не нужно ремонтировать вентиляцию, окна, сантехнику, устанавливать изоляцию. Вычтя из 100% удельного веса их часть (28%), мы получим 72%. Таким, образом, умножив 5400 руб. на коэффициент 0,72, получаем 3888 руб. - новый уровень нашей "потолочной переменной". Теперь подсчитаем стоимость всего ремонта: 3888 руб. x 100 кв. м = 388,8 тыс. руб.

Метод "потолочной переменной" очень прост в использовании. Его эффективность можно легко проверить на практике, сопоставив результат, который получится при такой форме расчета, с тем, что предоставят сметчики. И, вероятно, этот метод может избавить учреждение от необходимости обращаться к сметчикам для того, чтобы узнать стоимость текущего ремонта.

Естественно, базовая ставка "потолочной переменной" будет корректироваться в связи с инфляцией, а также уровнем жизни , сложившимся в конкретном городе или населенном пункте. Например , уровень базовой ставки в Москве окажется выше, чем в Кирове. Чтобы не тратить напрасно время, используя устаревшие данные, нужно просто умножать "потолочную переменную" на инфляционный коэффициент, поднимая ее приблизительно на 8 - 10% ежегодно. Для крупных городов (таких как Москва и Санкт-Петербург) нужно ввести дополнительный повышающий коэффициент на уровне 1,2 - 1,25, а для небольших городов и поселков - дополнительный понижающий коэффициент на уровне 0,8 - 0,85.

Надеемся, что данный метод будет полезен руководителям и другим специалистам автономных учреждений при первоначальной оценке стоимости работ, поскольку с его помощью можно быстро сопоставить "ремонтные" планы на будущее и реальные экономические возможности организации.

Е.Я.Белоцерковский

Эксперт журнала

"Руководитель

автономного учреждения"

На прошлой неделе мы уже писали о новом приказе Минстроя, который установил общую для всех регионов предельную стоимость капитального ремонта. Призван он сравнять ценники на одни и те же работы в разных концах страны. Но из краткой новости не понять, насколько необходим этот документ и чем он особенно может помочь — цены на капремонт высоки везде. Статистика все расставит по своим местам.

На кардинально отличающиеся в разных городах цифры собственники жаловались давно. Было не понятно почему в Санкт — Петрбурге житель платит 2 рубля за м кв, а в Москве 15рублей.

Специалисты Минстроя утверждают, что для расчета стоимости капремонта регионы до сего дня использовали разные методики вычисления. Каждый считал по своему и «накидывал» сколько хотел. Где — то стоимость была занижена, а где -то неоправданно высока.

Проблему во всем ее масштабе показали результаты исследования Центра независимого мониторинга исполнения указов президента РФ «Народная экспертиза» . Они вычислили средние цены на проведение каждого вида работ в регионах и объединили их под одной «шапкой». За основу взяли данные, которые предоставил Фонд содействия реформированию ЖКХ 2014-2016 годы.

Что же в итоге? Смотрим: стоимость ремонта одного квадратного метра подвала в Петербурге стоит 1726 рублей. На Севере, в Архангельске, цены на те же работы замерзают и уменьшаются — 56 рублей. То есть меньше в 30 раз.

Идем ближе к фасаду и видим, что цена его восстановления в Псковской области — 215 рублей за метр квадратный. А Калининграде «лицо» дома стоит 2 тысячи с метра.

Новая система расчета предельной стоимости капремонта поможет уровнять цены на различные работы в регионах.

Основой новой системы расчета станут основные критерии застройки в регионе. Общая изношенность домов, их техническое состояние, год постройки большинства жилых зданий и особенности их восстановления.

Первыми эту схему применили власти Санкт — Петербурга. По словам доктора экономических наук, профессор кафедры государственного и территориального управления Санкт-Петербургского государственного экономического университета Вадима Чекалина, разумно выделить несколько типов домов и установить для каждого стоимость на каждый вид работ. Такой подход будет учитывать не только особенности зданий, но и различия климата в регионах.

Точного прогноза — будет ли такая система расчета эффективна, Чекалин дать не смог — надо подождать несколько месяцев и посмотреть.

Сколько стоит капремонт дома — памятника.

Если обычные многоэтажки можно подвести под одну типологию, то как быть с жилыми домами, которые являются памятниками? Каждый их них уникален и требует отдельного проекта и особых видов работ. Для таких домов разработана отдельная методика расчета. Но эксклюзив стоит слишком дорого.

Руководитель псковского общественного объединения «Управа в ЖКХ» Сергей Елизаров сообщил, что из-за высокой стоимости региональные власти редко включают дома — памятники в программы капремонта. С жителей в таком случае потребуется собирать по 30 рублей с квадратного метра в месяц. Несправедливо, учитывая, что житель девятиэтажки с лифтом платит чуть больше 7 рублей.

Но увеличение стоимости — шанс для дома попасть в программу капремонта. Сейчас в Пскове обсуждается возможность поднять ценник для жителей домов — памятников до 16 рублей за метр.

Вадим Чекалин таким подходом удивлен: жители не должны сами платить за ремонт объектов культурного наследия всей страны. В качестве вариантов решения проблемы он предложил изыскать федеральные или региональные средства. В крайнем случае можно сдать первые этажи под бизнес — площадки взамен на ремонтные обязательства.

Хотя последнее предложение выглядит сомнительно, ведь ответственность за сохранение культурного наследия присуща не всем бизнесменам в России.